Выбираем форму управления домом: ТСЖ, ЖСК и непосредственное управление

Если жильцы дома не успеют определиться до нового года с формой управления, они автоматически теряют право на самоопределение, а дом выставят на торги. Ростовчанам также стоит поспешить с выбором, так как в этом случае предоставляется возможность провести капитальный ремонт дома практически за счет государства, заплатив всего 10% от общей стоимости. Какая форма управления предпочтительнее - решать вам, жильцам. А «Комсомолка» поможет разобраться в этом актуальном вопросе.

ДОСЛОВНО

«Чтобы вам помогли в капитальном ремонте дома, нужно определиться с формой управления!»

Владислав ЕВТЕЕВ, заместитель директора Департамента ЖКХ ЭТС г. Ростова-на-Дону:

- Сейчас собственникам важно сделать выбор, потому что у них появляется уникальная возможность получить деньги на капитальный ремонт дома. На основе Федерального закона разработана и принята Программа, которая предусматривает проведение капитального ремонта на условиях софинансирования: порядка 90% оплачивает государство, остальное - сами жильцы. Однако повторюсь, главное условие - выбор формы управления. В свою очередь, мы готовы помочь ростовчанам не только советом, но и документами. Приходите в Департамент ЖКХ по адресу: ул. Социалистическая, 77, также полная информация выложена на сайте администрации города: http://www.rostov-gorod.ru/.

ТСЖ

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления. Членство в товариществе собственников жилья является добровольным. ТСЖ является юридическим лицом, имеет печать, расчетный счет и другие реквизиты. Может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

* обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимости в многоквартирном доме;

* строительством дополнительных помещений;

* сдачей в аренду общего имущ

ЗА

- Большая вероятность, что ТСЖ не будет банкротом. - Собственник помещения имеет право обжаловать деятельность ТСЖ на общем собрании. - Существует возможность влиять на руководителя ТСЖ. - ТСЖ защищает права и интересы собственников. - Договорные отношения только с одним юридическим лицом. - Нет необходимости в осуществлении текущего контроля исполнения обязательств. - ТСЖ заинтересовано в оформлении земельного участка, как элемент общего имущества.

ПРОТИВ

- Возможно увеличение размера обязательных платежей. - Не исключены злоупотребления со стороны председателя ТСЖ. К тому же пока мало талантливых управленцев, которые могут эффективно управлять общим имуществом.

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

Управляющая компания - это организация, в уставе которой записано, что она имеет право управлять жилищным фондом на основе договора с собственником жилья. Может заниматься следующими видами деятельности:

* заключает договор с физ. и юрлицами по обслуживанию и ремонту недвижимого имущества;

* рассчитывает годовой бюджет для содержания и ремонта дома, а также ежемесячные платежи собственников и пеню по просроченным платежам;

* обеспечивает прием платежей от собственников;

* представляет интересы собственников в жилищных правоотношениях;

* может заключать договоры аренды помещений и общего имущества (по согласованию с инициативной группой и по решению общего собрания).

ЗА

- Собственник жилья перекладывает «головную боль» по управлению жилым фондом на другую организацию. - Ему не придется лично участвовать в собраниях, разве что заслушать годовой отчет. - Дом попадает в руки специалистов своего дела. - Есть возможность вкладывать привлеченные средства в модернизацию многоквартирного дома, а также ресурсосбережение.

ПРОТИВ

- Не исключено, что вы столкнетесь с теми же специалистами-коммунальщиками, которые и ранее не блистали профессионализмом. - Возможно увеличение размера обязательных платежей. - Существует вероятность, что управляющая компания может стать банкротом. - Затруднен текущий контроль исполнения обязательств управляющей компании. - Не защищает права и интересы собственников.

САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ

Непосредственное управление - домом «заведуют» сами собственники жилья. Объединение собственников не имеет статус юридического лица. Собственники каждой квартиры должны заключить прямые договоры на обслуживание их жилой площади (речь идет об обеспечении холодного, горячего водоснабжения; водоотведение, электроснабжения, газоснабжения, отопления). Однако при таком положении дел из договорных отношений «выпадают» общие помещения и территории. Для управления ими на общем собрании должны выбрать уполномоченное лицо. Этому человеку выдается доверенность на управление общим имуществом.

ЗА

- Отсутствует посредник, за счет деятельности которого увеличивается оплата жилого помещения.

- Формально снижается объем обязательных платежей (не начисляются расходы за управление домом). - Возможность контроля. - Уполномоченное лицо действует по доверенности, оформленной в простой письменной форме. - Для заключения договора с обслуживающей организацией требуется согласие только большинства собственников. - Существует возможность привлечения средств обслуживающей организации для модернизации многоквартирного дома, а также для ресурсосбережения.

ПРОТИВ

- Необходимость самостоятельно заключать договоры. - Отсутствие организации, которая будет защищать права и интересы собственников. - Отсутствует механизм капитализации средств собственников на проведение капитального ремонта.

КАК СДЕЛАТЬ ВЫБОР

ШАГ 1-Й

Составление списка Необходимо составить перечень собственников жилья и принадлежащих им долей. Вычислить долю собственника несложно - общая площадь дома обычно указывается в техническом паспорте. Чем больше ваша квартира, тем больше у вас прав при голосовании.

ШАГ 2-Й

Общее собрание Помимо обычного способа проведения общего собрания - во дворе дома (очное), можно провести и заочное собрание. Для этого активисты должны раздать жильцам бланки, в которых предлагаются три варианта ответа: «за», «против» и «воздержался». Собственник должен его заполнить и сдать до указанного срока. Такая форма проведения собрания распространена в Ростове.

ШАГ 3-Й

Зафиксировать решение Заключение договора с управляющей компанией или регистрация ТСЖ. Важно правильно записывать решения общего собрания в протокол, иначе их могут признать недействительными, если кто-то из собственников подаст в суд.

ВОПРОС РЕБРОМ

Как избавиться от нерадивого управленца?

Валерий ОБОЛЕНСКИЙ, юрист ЗАО «Комсомольская правда - Ростов»:

- Теоретически, если вы недовольны своей управляющей компанией, то можете провести очно или заочно общее собрание, на котором принять решение о смене. При этом жильцы не должны иметь долгов по квартплате. На деле ситуация следующая: управляющая компания - это юридическое лицо, функционирующее на принципах хозрасчета, что означает, что компаний будет ограниченное количество или они будут ограничены своим производственным ресурсом, то есть не могут быстро расширить мощности, чтобы увеличить количество обслуживаемых домов. Вы должны понимать, что в Ростове фактически не хватает грамотных управленцев, и насколько, скажите, разумно менять «шило на мыло»? Поэтому реально надо ставить вопрос не о смене компании, а о смене руководства, если оно не справляется с обязанностями. Другое дело, если вы недовольны управляющей компанией и готовы создать ТСЖ (если состояние дома позволяет это сделать), тогда никаких проблем с «прощанием» не будет.

!Если вы недовольны своей управляющей компанией, то можете провести очно или заочно общее собрание, на котором принять решение о смене

Подготовила Ирина ПОТЕРЯ. irina@kprostov.ru