5 актуальных вопросов о создании советов многоквартирных домов

1. Что такое «совет многоквартирного дома»? «Совет многоквартирного дома» - новое понятие в Жилищном кодексе РФ (статья 161.1). Согласно ЖК РФ в случае, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ или этот дом не управляется жилищным кооперативом (при этом в доме более четырех квартир), собственникам нужно провести общее собрание, на котором избрать совет многоквартирного дома. Проще говоря, совет многоквартирного дома - это несколько жильцов-собственников (желательно нечетное количество), наделенных полномочиями следить за работой управляющей домом организации.

2. Почему совет многоквартирного дома не нужен, если в доме создано ТСЖ или жилищный кооператив?

Давайте разберемся, каким образом происходит управление многоквартирными домами. Согласно ЖК, есть три способа управления:непосредственное управление,управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), управление управляющей организацией. Итак...

...непосредственное управление - управление домом самими собственниками. То есть о том, чтобы в квартире была горячая и холодная вода, электричество, газ, отопление каждый жилец заботится сам, заключая договор с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Однако договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества (лифтов, подвалов, лестниц, крыш, электричества в подъезде и подсобных помещениях и так далее) в многоквартирном доме собственники заключают на основании решения общего собрания.

Кстати говоря, каким будет способ управления домом (ТСЖ, ЖСК, УО, непосредственное управление), решается большинством голосов на общем собрании.

Однако теперь, согласно изменениям в ЖК (статья 164), собственники дома с непосредственным управлением (при условии, что в доме более 12 квартир) обязаны заключать договор на содержание и ремонт общего имущества дома с управляющей организацией (ее нужно будет выбрать на общем собрании собственников).

...управление с помощью УО - это когда управляющая организация согласно договору управления многоквартирным домом, заключенному с каждым собственником: - занимается содержанием и ремонтом общего имущества дома, - заключает договоры на поставку коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, - контролирует своевременную оплату коммунальных услуг жильцами дома.

Проблема в том, что жильцы не всегда могут проконтролировать, куда идут их деньги, ежемесячно выплачиваемые и на работы по содержанию и ремонту дома, и на коммунальные услуги. Именно поэтому советы многоквартирных домов нужны при управлении УК и непосредственном управлении.

...товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив - некоммерческие организации, состоящие из самих же собственников и управляющие домом.

Поскольку и ТСЖ, и ЖСК - некоммерческие организации, в состав которых входят собственники, советы многоквартирного дома для них не предусмотрены.

3. Чем будет заниматься этот самый «совет»?

Совет многоквартирного дома будет наделен следующими полномочиями: 1) готовить для обсуждения собственников вопросы об использовании общего имущества (сдавать ли нежилые помещения, например, в аренду магазинам, куда будут расходоваться деньги от аренды, устанавливать ли домофон и сколько для этого нужно собрать денег с каждой квартиры и так далее); 2) поднимать на общем собрании вопрос капремонта дома. Если большинство собственников проголосуют «за», согласовывать перечень работ и их стоимость; 3) выносить на общее собрание вопрос качества коммунальных услуг (воды, электроэнергии, тепла, газа). И если оно не устраивает жильцов, требовать от управляющей компании уменьшения платы или перерасчета; 4) присутствовать при снятии сотрудниками УК показаний с общедомового и индивидуального счетчиков воды, электричества, тепла (общедомовые приборы учета газа не предусмотрены); 5) поднимать на общем собрании собственников решение о благоустройстве территории вокруг дома, об использовании земельного участка.

И это далеко не все. Важно знать, что все последующие решения должны приниматься на общем собрании большинством голосов собственников. И от их лица в дальнейшем будет действовать совет многоквартирного дома.

4. Как организовать совет многоквартирного дома?

Сделать это можно только с помощью общего собрания собственников жилья.

Шаг первый

Сообщаем другим собственникам об общем собрании

Инициаторы (из числа собственников) должны известить других жильцов за десять дней до даты проведения собрания о вопросах повестки дня (в ней прописывается тема).На собрание должны прийти собственники, обладающие более 50% голосов (рассчитываемых от общей площади многоквартирного дома). Необходимое по закону число участников собрания будет называться кворумом. Только зная общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих всем собственниками в многоквартирном доме, можно рассчитать голоса каждого из собственников. К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 1 000 кв. м, то доля собственника, которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 50 кв. м, в процентах равна: (50х100)/1000 = 5%. И если принять 1% общей доли собственности равной 1 голосу, то данный собственник имеет 5 голосов.

Шаг второй

Готовимся к общему собранию

Подготовку общего собрания собственников жилья по избранию совета многоквартирного дома лучше начинать с опроса соседей (кто будет в него входить и возглавлять его). Если в процессе опроса сформируется единое мнение по составу совета и кандидатуре председателя, голосование на собрании можно провести поднятием рук (кто «за», кто «против», кто «воздержался»). Если мнения собственников будут расходиться, лучше провести голосование с использованием бюллетеней. Это облегчит подсчет голосов и позволит избежать возможного конфликта.

Шаг третий

Документы для общего собрания собственников

К собранию собственников необходимо подготовить: - объявления о проведении собрания (вывешивается в самых обозреваемых местах в подъезде), - списки собственников с указанием инициалов и адресов, - бюллетени для голосования, - ведомость выдачи бюллетеней (сколько и кому их было выдано).

Шаг четвертый

Выбираем форму общего собрания

- в виде личного присутствия всех собственников дома в определенное время в определенном месте, - а если необходимого количества собственников (кворума) на собрании не было - в виде заочного голосования (выдача каждому жильцу-собственнику бюллетеня для голосования с указанием повестки дня и вопросов, которые будут обсуждаться).

Шаг пятый

Как грамотно провести собрание

Собрание в виде личного присутствия: 1) первым делом избирается председатель (будет его вести) и секретарь (будет его оформлять) и счетная комиссия (подсчитает голоса). Это можно сделать поднятием рук. 2) обсуждение повестки дня с собственниками. Каждый высказывает свое мнение, формулирует свои предложения, а секретарь записывает Ф.И.О., адрес и суть выступления. 3) за обсуждением следует голосование и подсчет голосов.

Шаг шестой

Собрание в виде заочного голосования, если очное не состоялось

Жильцы-собственники должны заполнить бюллетени для голосования.

Шаг седьмой

Какие документы должны быть оформлены после проведения собрания

После проведения собрания необходимо подготовить документы: - объявления о проведении собрания, - ведомости собственников помещений, участвующих в собрании (их инициалы и адреса), - бюллетени голосования, - протоколы счетной комиссии, содержащие итоги голосования.

Решения, принятые общим собранием собственников, вывешиваются на стендах и в других доступных для всех жильцов местах не позднее чем через десять дней со дня их принятия.

Безусловно, вопросов относительно того, как грамотно провести и оформить собрание собственников жилья, всегда много. Узнать обо всем еще более подробно можно в администрации своего района (именно на муниципальные образования возложена функция проконтролировать выборы советов многоквартирного дома).

5. В какие сроки создавать совет и надо ли его регистрировать?

До 18 июня 2012 года необходимо завершить выборы из числа собственников в советы многоквартирных домов. А там, где жители так и не определились с составом совета, администрации районов должны предоставить графики проведения общих собраний, на которых будет обсуждаться этот вопрос. Такие собрания должны быть проведены до 18 сентября 2012 года. Контролировать выборы советов будет Государственная жилищная инспекция Ростовской области.

Регистрировать совет многоквартирного дома не нужно. Работа совета начинается с передачи в адрес организации, управляющей домом, копии решения об избрании совета и о его составе. Также нужно указать инициалы председателя совета с указанием номера его квартиры и номера телефона.

Olga.Yanchenkova@phkp.ru

НА ЗАМЕТКУ

Куда обращаться с вопросами по совету многоквартирного дома

Администрация Ворошиловского района Ростова-на-Дону: бульвар Комарова, 28/5, тел. 235-73-11. Администрация Первомайского района Ростова-на-Дону: улица Воровского, 48, тел. 252-00-14. Администрация Кировского района Ростова-на-Дону: улица Серафимовича, 86, тел. 262-45-43. Администрация Пролетарского района Ростова-на-Дону: улица Советская, 2/10, тел. 251-55-20. Администрация Железнодорожного района Ростова-на-Дону, проспект Стачки, 42, тел. 222-46-25. Администрация Октябрьского района Ростова-на-Дону, пр. Ленина, 44, тел. 245-03-54. Администрация Советского района Ростова-на-Дону, пр. Коммунистический, 24, тел. 222-54-69. Администрация Ленинского района Ростова-на-Дону, пер. Соборный, 36, тел. 240-71-40.