1. УДАЧНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ
Помимо престижности района, в Москве и Подмосковье один из самых главных факторов, которые влияют на рыночную цену, - транспортная доступность. То есть насколько быстро можно выбраться в центр. Особенно это актуально для отдаленных спальных районов и «замкадья». В новостройках в пешей доступности от метро цены примерно на 15% выше. Риэлторы выявили и такую закономерность: примерно за год до ожидаемой сдачи новой станции метро и спустя еще несколько месяцев в прилегающих к нему районах наблюдается максимальный рост цен. В ближайшем времени открытие новых станций ожидается на юго-западе, что повлияет на цены на квартиры в Новой Москве. Также стоит поторопиться тем, кто наметил покупку жилья в таких городах, как Химки, Красногорск, Балашиха, - туда обещают подвести легкое метро и пустить скоростной трамвай (скорость - 80 км/час!), что также скажется на ценах.
- Строительство первой ветки Бутово - Видное в Ленинском районе начнется в четвертом квартале 2015 года, - рассказывает Михаил Бековицкий, генеральный директор «НТС Стрела». - Что касается ветки надземного метро «Стрела» по маршруту Ильинское-Усово - Мякинино, то, поскольку в основе лежит новая для России немецкая технология, есть ряд сложностей в адаптации к нашим условиям - она может продлиться до 2015 года.
! Также при рыночной оценке квартиры учитывается:
- местоположение в микрорайоне,
- какая в микрорайоне преобладает застройка,
- магазины, поликлиника, школа, детский сад и т. п. в пределах пешей доступности (до 1 км),
- есть ли поблизости промышленные объекты (могут негативно влиять на цену, если это, скажем, нефтеперерабатывающее предприятие, характерный пример - Капотня),
- в каком состоянии территория микрорайона (зелень, состояние дорог и дворов и т. п.)
2. ДОБРОТНЫЙ ДОМ
Важны:
тип здания (панель, сталинка, современный монолит и т. п.),
год постройки,
материал наружных стен,
материал перекрытий,
состояние здания, коммуникаций,
есть ли организованная стоянка для личного автотранспорта, подземный гараж,
состояние подъезда,
системы безопасности (домофон, железная дверь и т. п.).
3. БОЛЬШОЙ МЕТРАЖ И УДОБНЫЙ ЭТАЖ
Важны:
этаж,
площадь,
количество комнат, их площадь,
площадь кухни,
какой санузел,
высота потолков,
есть ли лоджия или балкон,
вид из окна,
системы безопасности в квартире,
состояние жилья,
видимые дефекты внутренней отделки.
! Если квартира на первом этаже - она теряет в цене 10 - 15%, на последнем - 5 - 10%
4. ЮРИДИЧЕСКИЕ НЮАНСЫ
- Квартира будет стоить на 5 - 10% дороже, если на момент продажи свободна физически и юридически, то есть хозяевам не надо выписываться, вывозить вещи и т. п.
- В случае с новостройками цена квартиры резко возрастает после появления документов на право собственности - плюс 10 - 20%.
ВАЖНО
Откуда берется стоимость по кадастру
Кадастровая стоимость (та, по которой мы будем платить теперь налог на имущество) определяется, исходя из среднерыночных показателей по разным типам недвижимости. Местоположение, тип и состояние дома и т. п. тоже учитываются. Но, как правило, оценка проводится «массовым методом». То есть никто индивидуально каждый дом и каждую квартиру в нем не оценивает, стоимость определяется исходя из неких средних показателей. То есть, несмотря на эксклюзивный ремонт в квартирах, Евгения Васильева и Филипп Киркоров (см. на < стр. 13) вполне могут получить платежки из налоговой, исходя из той же стоимости метра, что и их более скромные соседи по дому. Кроме того, кадастровая оценка обычно «опаздывает» в сравнении с рыночными колебаниями цены - проводить ее каждый день, естественно, просто невозможно.