Премия Рунета-2020
Россия
Москва
+6°
Boom metrics
Недвижимость27 октября 2014 22:00

4 признака дорогой квартиры

Что влияет на рыночную стоимость жилья и чем от нее отличается стоимость кадастровая

1. УДАЧНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ

Помимо престижности района, в Москве и Подмосковье один из самых главных факторов, которые влияют на рыночную цену, - транспортная доступность. То есть насколько быстро можно выбраться в центр. Особенно это актуально для отдаленных спальных районов и «замкадья». В новостройках в пешей доступности от метро цены примерно на 15% выше. Риэлторы выявили и такую закономерность: примерно за год до ожидаемой сдачи новой станции метро и спустя еще несколько месяцев в прилегающих к нему районах наблюдается максимальный рост цен. В ближайшем времени открытие новых станций ожидается на юго-западе, что повлияет на цены на квартиры в Новой Москве. Также стоит поторопиться тем, кто наметил покупку жилья в таких городах, как Химки, Красногорск, Балашиха, - туда обещают подвести легкое метро и пустить скоростной трамвай (скорость - 80 км/час!), что также скажется на ценах.

- Строительство первой ветки Бутово - Видное в Ленинском районе начнется в четвертом квартале 2015 года, - рассказывает Михаил Бековицкий, генеральный директор «НТС Стрела». - Что касается ветки надземного метро «Стрела» по маршруту Ильинское-Усово - Мякинино, то, поскольку в основе лежит новая для России немецкая технология, есть ряд сложностей в адаптации к нашим условиям - она может продлиться до 2015 года.

! Также при рыночной оценке квартиры учитывается:

- местоположение в микрорайоне,

- какая в микрорайоне преобладает застройка,

- магазины, поликлиника, школа, детский сад и т. п. в пределах пешей доступности (до 1 км),

- есть ли поблизости промышленные объекты (могут негативно влиять на цену, если это, скажем, нефтеперерабатывающее предприятие, характерный пример - Капотня),

- в каком состоянии территория микрорайона (зелень, состояние дорог и дворов и т. п.)

2. ДОБРОТНЫЙ ДОМ

Важны:

тип здания (панель, сталинка, современный монолит и т. п.),

год постройки,

материал наружных стен,

материал перекрытий,

состояние здания, коммуникаций,

есть ли организованная стоянка для личного автотранспорта, подземный гараж,

состояние подъезда,

системы безопасности (домофон, железная дверь и т. п.).

3. БОЛЬШОЙ МЕТРАЖ И УДОБНЫЙ ЭТАЖ

Важны:

этаж,

площадь,

количество комнат, их площадь,

площадь кухни,

какой санузел,

высота потолков,

есть ли лоджия или балкон,

вид из окна,

системы безопасности в квартире,

состояние жилья,

видимые дефекты внутренней отделки.

! Если квартира на первом этаже - она теряет в цене 10 - 15%, на последнем - 5 - 10%

4. ЮРИДИЧЕСКИЕ НЮАНСЫ

- Квартира будет стоить на 5 - 10% дороже, если на момент продажи свободна физически и юридически, то есть хозяевам не надо выписываться, вывозить вещи и т. п.

- В случае с новостройками цена квартиры резко возрастает после появления документов на право собственности - плюс 10 - 20%.

ВАЖНО

Откуда берется стоимость по кадастру

Кадастровая стоимость (та, по которой мы будем платить теперь налог на имущество) определяется, исходя из среднерыночных показателей по разным типам недвижимости. Местоположение, тип и состояние дома и т. п. тоже учитываются. Но, как правило, оценка проводится «массовым методом». То есть никто индивидуально каждый дом и каждую квартиру в нем не оценивает, стоимость определяется исходя из неких средних показателей. То есть, несмотря на эксклюзивный ремонт в квартирах, Евгения Васильева и Филипп Киркоров (см. на < стр. 13) вполне могут получить платежки из налоговой, исходя из той же стоимости метра, что и их более скромные соседи по дому. Кроме того, кадастровая оценка обычно «опаздывает» в сравнении с рыночными колебаниями цены - проводить ее каждый день, естественно, просто невозможно.